real estate menu left
real estate menu right



Befektető-üzlettárs

Ingatlanvideók

Bejelentkezés



Mennyi idő alatt lehet eladni ingatlant ma Magyarországon?

Tudjuk, hogy az ingatlan eladóját csak két dolog érdekli:

1. Mennyi pénzt kap az ingatlanáért?
2. Az ingatlan árát mikor fogja megkapni!


Ugyanakkor nagyon jól tudjuk azt, hogy a vevő hány szempontot szeretne figyelembe venni a vásárlás során.
A mennyi kérdésre egyszerűnek tűnik a válasz – minél többet.
De ha tényleg el akarjuk adni az ingatlant, akkor azért célszerű, ha ennél pontosabban próbáljuk meghatározni az ingatlanunk eladási árát.

Mi nehezíti meg a tulajdonos általi ingatlan értékesítését?

- Mivel nincs ingatlanadó Magyarországon, így árkataszter sincs. Ha lenne, akkor rendelkezésünkre állna egy jó kiindulási pont, ami alapján beárazhatnánk ingatlanunkat.
- Nincs pontos információnk a környékbeli eladási árakról és az értékesítési időkről, mert a XXI. század elején még semmilyen hivatalos szerv nincs, mely összegyűjtené az ilyen információkat.
- Nem ismerjük az aktuális piaci viszonyokat, nem ismerjük, hogy a vevők éppen mit és hogyan szeretnének vásárolni.
- Sok magántulajdonos még mindig meglepődik, hogy a vevők hitelből szeretnének vásárolni, és így majd hónapokat kell várni a vételárra. Sőt ha nem kapja meg a hitelt, akkor az egész eladás kútba is eshet, és kezdheti előröl az egész procedúrát. Praktikus megoldásnak tűnik, hogy ilyen vevőnek nem adja el az ingatlant, ugyan akkor készpénzes vevőre még jóval tovább kell várni.
- Sajnáljuk a pénzt egy forgalmi értékbecslésre, pedig ez a 20-50 ezer forint eltörpül az ingatlanunk értéke mellet. Az ár meghatározása mellet ráadásul kapnánk egy kész értékesítési dokumentációt is.

Mit tehet az ingatlan eladója?


1. Alaphibát követ el, a szakmában úgy hívjuk, hogy: „visszafelé számol”. Ez azt jelenti, hogy felméri mennyi bevételre, lenne szüksége a továbblépéshez és így már meg is tudta, hogy mennyit ér az ingatlana. Ez amilyen viccesnek tűnik, a valóságban olyan sokan követik el. Ennyi pénzre van szükségem, tehát ennyit ér az ingatlanom. Gondolom, nem kell mondanom, hogy fél év után mire fog rájönni ez az ingatlantulajdonos.

2. Kiképzi magát ingatlanügynökké, figyeli a hirdetéseket, érdeklődik, és véleményt kér ingatlanosoktól, elkezdi olvasni az ingatlanpiaci híreket. Magasabb áron indít, havonta módosítja. Hirdet itt, hirdet ott. Ajánlgatja az ismerőseinek. Másod állásban egy-két évig folyamatosan ezzel foglalkozik, és megpróbálja megspórolja az ingatlanügynöki jutalékot.
Nem fog menni, mert a ráfordított idő, az eltelt idő, a hirdetések díjai és az egyéb kiadások összege, akár az ingatlanügynöki jutalék fölé is emelkedhet.

3. Hatékony próbál lenni, megbízást ad egy, vagy több ingatlanirodának, de hogyan?
- A született szakértő: Csak úgy ad megbízást, hogy az általa kitalált árra még ráteteti a jutalékot, mely a lehető legrosszabb megoldás. Nem is lesz semmi eredmény. Íme egy újabb bizonyíték, hogy az ingatlanosok nem érnek semmit.
- A ravasz: Bemutattatja magának az ügyfeleket, majd ravaszul és ügyesen megkerülik az ingatlanügynököt, hogy ne kelljen jutalékot fizetni. Persze ezt a Büntető Törvénykönyv nem sorolja fel az ajánlott magatartásformák között. De hát ki látta? Meglepődnének, ha tudnák, hogy az ismerőseik és barátaik közül hányan esnek bele ebbe a jellemhibába.
- A szerencsés: Talál egy jó ingatlanost, aki megmondja, mit kell tennie, így jól és gyorsan eladja az ingatlant.

Miért nem csinálnak „semmit” az ingatlanügynökök?

- Azért nem csinálnak semmit az ingatlannal, mert ők is tudják hogy ezen az áron eladhatatlan, ugyanakkor a saját pénzüket csak olyan ingatlanok hirdetésére fordítják, amelyikről azt gondolják, hogy megéri a befektetés, és el tudják adni. A többi meg csak álljon ott szépen, nem romlik meg, nem lesz semmi baja. Sok cég még versenyez is benne, hogy kinek mekkora adatbázisa van. Mennyi eladhatatlan terméket halmozott fel. Persze ez csalinak jó, mert a vevőket meg jelenleg még ez izgatja, hogy jó sokból tudjanak válogatni.
- Aztán félév pihentetés után a „született szakértő” ingatlantulajdonosok is megtörnek, ha igazán el akarják adni az ingatlanjukat, és végre lejjebb viszik az árat. Ilyenkor már érdemes vele foglalkozni az ügynöknek is. De addig nem. Tudják ők ezt jól. Mivel képtelenség sok ingatlantulajdonost a realitásokról meggyőzni. Az idő majd megteszi.
- Valóban vannak olyanok is, akik vagy azt sem tudják, hogy mit kellene tenniük, vagy nincs pénzük a megfelelő marketingmunkát elvégezni. Kérdezhetnénk, hogy ilyennek meg minek adunk megbízást? Hisz gyerekkorunkban, már mi is megtanultuk a közmondást:

„Olcsó húsnak, híg a leve.”

Tényleg spórolunk azzal, ha 4-5% helyett csak 1-2%-os megbízási szerződést kötünk?
Akkor csináljuk egyedül mi magunk!

Mit tehet egy magyar ingatlantulajdonos, ha el akar adni?

Gondolom eldönti, hogy hol akarja meghirdetni az ingatlanát. Szépen lefotózza, készít egy alaprajzot, kikéri a tulajdoni lapot, hogy bizonyítani tudja övé az ingatlan, hogy akkora, amekkora oda hivatalosan fel van tüntetve. Hogy nincsen senkinek semmilyen joga az ingatlanra, vagy ha igen, akkor kinek és milyen. Eldönti mennyi pénzt szán a hirdetésre, hogy nem kapcsolja ki a telefonját és az értékesítési időszakban, még a települést sem hagyja el. Nem megy nyaralni, mert az ingatlant bármikor be kell mutatni. Az ingatlanon kijavítja a kisebb hibákat, gyönyörűen kitakarítja a lakást és úgy is tartja, stb.-stb.
Igazából pedig azt csinálja, hogy felad néhány ingyenes hirdetést az Interneten és néhány újságban. Esetleg megkockáztat egy 5 ezer forintos hirdetési csomagot, és vár. Persze nem nagyon történik semmi. Legfeljebb néhány ingatlanügynök hívja fel, hogy adjon megbízást. Miután eltelt néhány hónap és már 15 ezer forintot beleölt a hirdetésbe eredménytelenül, új módszert választ. A munkahelyén fénymásol néhány falragaszt, és esti órákban, inkognitóban szépen összeragasztgatja a környék összes villanyoszlopát, telefonfülkéjét, meg még amit lehet. Így is sokat spórolt, ráadásul még sétált is egyet valamint felderítette a környéket és megállapíthatta, hogy ide bárki szívesen költözne. Megint eltelik néhány hónap, az egy-két telefonhíváson kívül semmi nem történt. Újabb döntés születik, felfedi a titkot. Eddig nem akarta, hogy a szomszédok megtudják, hogy áruljuk az ingatlanunkat, de most már mindegy. Készít egy táblát papundekliből és az aljára szépen ráfesti, hogy eladó. Az idő ismét csak telik. Döntő lépésre szánja el magunkat. 20 ezer forint értékben ad fel hirdetést. Ismét felhívja egy csomó ingatlanügynök. Megtörik, de még működik benne a „Tesco gazdaságos”. A legolcsóbb ingatlanügynökséget választja. De az ügynökség nem teheti ki a tábláját, és nem hirdetheti abban az újságban, ahol Ő is hirdeti. És megint eltelik az idő. Most már mindegy. Akár 5% is lehet a jutalék, csak adja már el valaki. És az árat is lejjebb viszi. Jöhet a tábla is, most már mindegy. És megint eltelik két hónap.

Összefoglalva:

Ma Magyarországon egy ingatlan átlagos értékesítési ideje valamivel több, mint 10 hónap. Ez egy egyszerű számtani átlag, tehát van ami 2 hét alatt elkel, és van amihez 2 év is kevés. Sokan nem tudják ezt. Meg azt sem tudják, hogy miért tart ez ennyi ideig.

 


Powered by Joomla!. Valid XHTML and CSS.